April 21, 2012 - 02:41  OVALE

Novas regras mudam perfil do mercado de imóveis em S. José

arquivo/ovale

Construção civil direciona novos projetos para empreendimentos de menor porte e, consequentemente, menos lucrativos; balanço mostra que, em 21 prédios aprovados, a maioria tem entre 2 e 8 pavimentos

Beatriz Rosa
São José dos Campos
Há menos de dois anos em vigor, a nova lei de zoneamento já mudou o perfil dos empreendimentos imobiliários em São José. Saem os ‘espigões’ e começam a surgir na periferia prédios com no máximo 15 andares.
Balanço de projetos aprovados pela prefeitura desde 2010, quando a lei entrou em vigor, revela que o setor teve que se adaptar às novas regras e abandonar o conceito de arranha-céus como receita de negócio. O resultado foi um mercado menos lucrativo e com menos empregos.
Com a nova lei, o governo liberou a construção de 21 prédios, entre outubro de 2010 até hoje. Do total, 7 deles terão até 4 andares e outros 4 prédios terão 15 pavimentos. A cidade receberá ainda torres de 2, 3, 8, 13 e 14 andares. Elas totalizam 1.746 unidades habitacionais e 42 salas comerciais.
A nova lei também direciona o crescimento da cidade para a periferia.
A região do Putim, região sudeste, irá receber 10 dos 21 prédios. As regiões leste e sul irão ganhar 4 cada, a zona oeste, 2, e a norte, apenas 1.
Para o setor da construção civil, as mudanças na lei alteram o crescimento da cidade e impactam diretamente no mercado que perdeu postos de trabalho e deverá reduzir a oferta de imóveis para a classe média (leia texto nesta página).

Reserva. O secretário de Planejamento Urbano de São José, Oswaldo Vieira Junior, aposta na ‘reserva de empreendimentos’ para continuar aquecendo o mercado da construção na cidade.
“No final de 2010 tivemos um incremento na aprovação dos chamados grandes empreendimentos na ordem de 38%, em relação à média de projetos aprovados nos anos anteriores, o que contribuiu para um significativo estoque de unidades habitacionais e salas comerciais”, disse.
Segundo ele, há estoque de projetos aprovados pela prefeitura que totalizam 7.004 unidades habitacionais e outras 406 salas comerciais.
“Esse número significativo de empreendimentos somados aos aprovados na atual lei irá demandar mão de obra para a construção.”

Mercado. Para o secretário, a lei não trava o mercado e reserva às construtoras áreas para a construção dos espigões.
“Nós temos áreas que podem sofrer verticalização diferenciada e já existem projetos em estudo com parâmetros diferenciados para garantir vias mais largas e maior distanciamento entre os prédios. Essa lei está preparando a cidade para o futuro. Não há espaço na cidade consolidada para novos espigões.” As áreas liberadas para os ‘espigões’ estão na periferia das regiões sudeste, leste e oeste.

PONTO DE VISTA
Para Aconvap, setor pode ter colapso se a lei não mudar
São José dos Campos

Para o presidente da Aconvap, Cléber Córdoba, a nova lei de zoneamento modifica o desenvolvimento da cidade.
“A prefeitura está levando o crescimento para a periferia e diminuindo a oferta de imóveis na cidade. A maior parte desses empreendimentos (já aprovados) é direcionada à baixa renda”, disse.
O cenário preocupa o setor, que quer a flexibilização da lei para a construção de espigões nas poucas áreas ainda existentes no núcleo consolidado.
“A maior parte dos projetos aprovados é de prédios de quatro pavimentos com até oito apartamentos destinados à classe C na periferia, mesmo com os problemas de deslocamentos que existem.”
Para o setor, vai faltar oferta de imóveis na cidade consolidada nos próximos dois anos. “Até que os vazios urbanos sejam ocupados, vai faltar imóveis na cidade.”

Reflexos.Outro reflexo da nova lei seria a baixa nos postos de trabalho. A construção civil fechou 2011 com saldo negativo de 904 postos de trabalho.
Segundo dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) divulgados pelo Ministério do Trabalho, no último trimestre, a construção civil de São José perdeu 327 vagas.

SAIBA MAIS
Nova RegraDesde agosto de 2010, São José possuiu uma nova regra de uso e ocupação do solo. A norma proíbe, por exemplo, a construção de prédios com mais de 15 andares em regiões adensadas da cidade

Balanço
Entre outubro de 2010 até o momento foram aprovados 80 empreendimentos de grande porte. Desse total, 21 são prédios com gabaritos de 2, 3, 4, 8, 13, 14 e 15 andares

Reserva de mercado
A prefeitura liberou 181 empreendimentos de grande porte com base em uma lei de transição em 2010. Desses, 25 prédios com mais de 15 andares e outros 123 com até 15. De acordo com o governo, 29 ainda serão construídos e irão garantir a construção de 7.004 unidades e 406 salas comerciais

EspigõesS. José tem 22 milhões de metros quadrados em área de ZQA, que permite verticalização ilimitada e outros 2 milhões em ZUEs que permitem a construção de prédios de serviço e lazer
 

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Prezado Luís N. Borges( postagem abaixo), o problema é que se por um lado a Prefeitura de S. Paulo vai arrecadar R$ 2 bilhões com esses prédios da Av. Faria Lima, por outro lado temos o contraponto de que com essa visão mercantilista pura, vão é transformar um trecho que deveria ser percorrido em 10 minutos( que hoje se gastam quase 2 horas em S. Paulo) em uma área irrespirável e que passarão a 4 horas de percurso com o advento dos novos prédios. E para piorar os futuros prefeitos terão que gastar o dobro( 4 bilhões) apenas para TENTAR SANAR os transtornos gerados por esses "lindos prédios"( sem conseguir resolver o abacaxi, é claro). Esse modelo capitalista selvagem levado a cabo em S. Paulo pelas construtoras é que queremos evitar em S. José dos Campos. Queremos sim o progresso econômico, mas, sem a degradação social. Queremos um capitalismo ético e moderno, cujos lucros sejam revertidos para o bem da sociedade. Não queremos SJC congestionada, poluidíssima, alagada e nem com ilhas de calor. O modelo urbano de S.Paulo é um mal a se evitar!

Comentado por Jose Pensador, 21/04/2012 13:10

Nestes dias mesmo, tivemos um incêndio em um edifício da Vila Ady-Ana. Foi às 23hs e felizmente se limitou a um único apto, sendo debelado pelos bombeiros. Entretanto, este caso ressuscitou a antiga( e ainda sem solução) questão da altura da escada Magirus. Ou seja, as escadas dos bombeiros atingem no máximo o oitavo andar dos prédios, para que possam apagar o fogo com suas mangueiras. Isto põe em xeque a segurança dos moradores, principalmente dos andares mais altos. Sei que os arranha-céus comerciais de Nova Iorque tem sofisticados mecanismos anti-incêndio, com sensores que são acionados automaticamente a partir de uma certa tempertatura, liberando jatos de água de grandes reservatórios( duchas de água para combater o fogo), porém, a um custo proibitivo. Estou levantando este tema, para uma reflexão sobre a segurança dos grandes edifícios e planejamento de novas edificações. Planejar é preciso, em termos urbanísticos e também no quesito segurança contra incêndios.

Comentado por Jose Pensador, 21/04/2012 12:29

O Rio de Janeiro tem 5.348 habitantes/m^2, enquanto São José dos Campos tem 579 habitantes/m^2. Isso quer dizer que numa área em que no Rio precisam morar 9 pessoas, em São José dos Campos só precisa morar 1 pessoa. Também quer dizer que se no Rio, as pessoas moram em imóveis de até 18 andares, em São José as pessoas podem viver em imóveis de até 2 andares. Ora, no Rio é incomum que uma pessoa more num prédio com mais de 15 andares. Para a população de São José isso equivaleria a 2 andares. Mesmo se no Rio as pessoas costumassem morar em prédios de 30 andares, isso ainda equivaleria a prédios de 2 ou 3 andares em São José. Certamente prédios com mais de 10 andares são *bem* desnecessários a São José dos Campos. É preciso aprender com os erros de outras cidades, não copiá-los.

Comentado por Leandro Lima, 21/04/2012 11:00

Enquanto os Pseudo planejadores de nossa cidade de 600.000 hab. afastam os investimentos num mercado em plena expansão em São Paulo a capital do estado com uma cidade de com 19.223.897 hab. "A Prefeitura libera mais prédios na Faria Lima e deve arrecadar pelo menos R$ 2 bilhões com os novos empreendimentos. No último leilão da Operação Urbana Faria Lima.Os títulos que serão negociados são suficientes para a construção de 24 arranha-céus iguais ao Edifício Altino Arantes."fonte Estadão.com.br Alem de afastar investimentos causando desemprego, espraiar a cidade, encarecer a locomoção aumentando a necessidade do uso do carro, dificultar a implementação de um sistema de locomoção em massa, outro fator negativo que esta lei impoem aos moradores é que os condominios para os novos empreendimentos estão se tornando mais caros uma vez que a divisão dos custos vais ser feita por menos unidades numa mesma area, pois os predios são mais baixo e os custos praticamente os mesmos. Espero que os nobres vereadores consigam enchegar a realidade e façam as modificações necessaria a tornar mais viavel a vinda de novos empreeendimentos para a nossa Cidade. E sendo sincero, Eu realmente gostaria de saber onde em São Jose se encontram os chamados arranha-ceus que a prezada jornalista insiste em citar em seus artigos.

Comentado por luis n borges, 21/04/2012 09:47

O correto é CRESÇA.

Comentado por Margarita, 21/04/2012 09:37

Quem trabalha na construção civil conhece as desvantagens da profissão. Certo mesmo é apenas a construção daquele imóvel em que está trabalhando. A prefeitura está correta ao oferecer cursos em diversas áreas. É uma excelente ideia fazer com que a cidade creça nas periferias, pois assim o trânsito ficará menos congestionado. A classe média está comprando menos imóveis. Existem ainda muitos apartamentos para vender na cidade. Falta imóvel é para as classes mais populares. A construtoras usam sempre os mesmos argumentos: 'baixa nos postos de trabalho' e falta de imóveis. Mas se alguém deseja hoje comprar um apartamento, por exemplo, é só procurar pelas 'últimas unidades' em prédios recém entregues. Segundo informações, vai encontrar muitas.

Comentado por Margarita, 21/04/2012 09:36