Hotel também é opção para investimento

Por Gustavo Coltri,
Fonte: “O Estado de S. Paulo”
Talvez a diária em um famoso hotel com bandeira internacional possa parecer fora do orçamento para alguns dos consumidores médios, mas os quartos são mais acessíveis do que parecem para os pequenos investidores.
Os chamados condo-hotéis – vendidos quarto por quarto – vivem tendência de alta no mercado, diversificando as possibilidades de aplicação imobiliária. “A procura pelos hotéis ressurgiu nos dois últimos anos e acompanhou o crescimento do Brasil. Em São Paulo não existe vaga, há uma demanda reprimida”, afirma o diretor de incorporação da Brookfield, André Lucarelli. A companhia acaba de lançar dois edifícios com futura operação da Atlantica Hotels International no complexo misto Brookfield Century Plaza Santo André.
No ano passado, 1.557 unidades hoteleiras foram colocadas à venda em cinco lançamentos na região metropolitana de São Paulo, 308 delas na capital, segundo levantamento da imobiliária Abyara Brasil Brokers. A empresa informa ainda três projetos em desenvolvimento na metrópole, embora o mercado mostre sinais mais expressivos de aquecimento. Somente a incorporadora Setin tem previsão de lançar dois projetos na cidade de São Paulo, além de sete nos municípios do entorno e seis no interior, todos em parceria com a rede Accor.
O investidor interessado em adquirir um apartamento hoteleiro deve se acostumar às especificidades do produto. “A pessoa compra um quarto, que tem escritura como qualquer outro imóvel. A única coisa é que não se tem direito de uso, só direito de propriedade”, diz Roberto Laufer, de 54 anos, há mais de uma década atuando como investidor na área. “Mas o hotel funciona como um condomínio.” Segundo ele, uma unidade na capital paulista não é adquirida por menos de R$ 300 mil.
A participação dos proprietários na gestão do empreendimento ocorre de maneira indireta. Ao decidirem pela compra, eles são organizados em uma personalidade jurídica e, juntos, aderem a um contrato de prestação de serviços com uma empresa de gerenciamento de ativos (asset management), que os representa frente à operadora hoteleira. “Essas companhias funcionam como auditoras permanentes nos hotéis”, diz o vice-presidente de assuntos imobiliários e turísticos do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Caio Calfat. A entidade oferece gratuitamente, em seu site, o “Manual de melhores práticas para hotéis de investidores imobiliários pulverizados”.
Os condôminos desses edifícios arcam com os custos de operação do complexo e reservam 5% do faturamento para um fundo de reposição de ativos, semelhante ao fundo de reserva nos residenciais. Por outro lado, são remunerados com dividendos anuais e, de acordo com a fração ideal de seus imóveis, com aluguéis variáveis, dependentes da taxa de ocupação. “Nos três primeiros meses, normalmente não são distribuídos os aluguéis (por causa dos custos iniciais de operação)”, explica Laufer, que recebe cerca de R$ 2 mil mensais por cada quarto que possui em um complexo de quatro estrelas.
Os proprietários não têm despesas extras com a vacância de suas unidades, como ocorre em outros imóveis de investimento, na medida em que a operação hoteleira é feita em conjunto. Outra vantagem, de acordo com o representante do Secovi-SP, é a tendência de valorização do ponto. “Em dez anos de operação, um hotel bem cuidado vale mais do que custou. Um residencial deprecia em média de 3% a 3,5% ao ano”, diz.
Negócio
Mesmo que tentadores, os atrativos do investimento não dispensam o cuidado na hora de escolher o empreendimento certo. “O hotel tem algumas premissas: a localização, a operadora hoteleira (que fará a administraçã0 do negócio) e o incorporador”, diz o presidente da Setin, Antonio Setin, há três décadas atuante nesse mercado. Regiões próximas a corredores corporativos e projetos mistos, com torres residenciais, comerciais e eventualmente shoppings, são especialmente vocacionados para os hotéis por se apresentarem como polos geradores de demanda. A proximidade da Avenida Paulista e de um centro comercial são, por exemplo, o grande mote de um futuro lançamento da incorporadora You, Inc com a bandeira Ibis Budget, do grupo Accor. “O terreno tem cerca de 1.000 metros quadrados. Se ele fosse maior, teria feito dois hotéis”, diz, confiante, o diretor executivo da companhia, Eduardo Muzkat.
A associação dos empreendimentos com marcas hoteleiras conhecidas – regra no mercado – tem como vantagem, segundo o executivo, a maior visibilidade dos edifícios durante o período de operação. Já o diretor de atendimento da Abyara Brasil Brokers, Bruno Vivanco, acredita que as grandes operadoras hoteleiras deem respaldo aos projetos: “Elas não correm o risco de colocar seus nomes em empreendimentos que não darão certo”.
A decisão de construir um novo edifício voltado à hospedagem de turistas, no entanto, é complexa e envolve a contratação de empresas especializadas na realização de estudos prévios de viabilidade. “Não é qualquer incorporador que consegue fazer um hotel. É preciso ter a demanda acertada do terreno porque o preço de venda do metro quadrado é mais alto.”
Um quarto pode custar, no total, menos do que um pequeno escritório. No entanto, impõe altos custos de metro quadrado por apresentar pequenas dimensões internas. Um apartamento localizado em um edifícios com marca supereconômica mede aproximadamente 15 m². O conhecimento específico também reduz riscos de erro na definição dos produtos, de acordo com o presidente da Setin. Ele lembra de que o oferecimento de alguns serviços de hotelaria podem onerar demais a operação futura dos empreendimentos, especialmente se a opção dos empreendedores for por preços baixos de diária.